catasto
Per la individuazione di case e terreni (unità immobiliari), bisogna partire dal Catasto e dalle relative visure e planimetrie catastali.
Il Catasto potrebbe non indicare con correttezza le proprietà, ma è indispensabile per individuare, tramite le planimetrie, la conformazione e la consistenza, le varie unità (la consistenza è data dalle superfici in ettari e mq. per i terreni e tutti gli immobili urbani tranne le abitazioni che vengono misurate ancora in numero di vani).
Detto tra parentesi i vani penalizzano molto le case piccole, in quanto quest'ultime potrebbero avere lo stesso numero di vani di quelle abitazioni anche notevolmente più grandi, con relativo scompenso sulla rendita (dato fondamentale, legatissimo alla suddetta consistenza, che ritroviamo continuamente), ma questo ancora è...
Verrà mai un governo che porrà fine a questa ingiustizia?! Ai posteri.....
Per le corrette proprietà bisogna rifarsi agli atti notarili stipulati, alle sentenze, alle delibere e altre... e alle visure presso le Conservatorie dei Registri Immobiliari.
Oggi comunque si sta integrando il Catasto con le Conservatorie, quindi potremmo anche trovare delle situazioni catastali aggiornatissime pure su questo tema così delicato...
terreni agricoli e edificabili
I terreni sono considerati "agricoli" quelli non edificabili; ovvio che quelli dove ci si può costruire direttamente a seguito di un progetto o si potrebbero edificare a seguito di una lottizzazione e poi di un progetto (come nelle zone C e artigianali-industriali, per esempio), non sono più agricoli.
Per una legge di mercato, molto comprensibile, il terreno edificabile più permette cubatura (fabbricato fuori terra), più vale in termini di denaro...
La loro identificazione è molto importante, per il valore che assumono e per gli adempimenti fiscali tipo l'I.M.U. (imposta comunale sugli immobili) e si deve fare tramite lo strumento urbanistico del Comune, in pratica il P.R.G. (Piano Regolatore Generale).
Con l'edificabilità non vale più il valore determinato dalla rendita catastale, riscontrabile sulle suddette visure catastali, ma quello che si realizzerebbe nel caso di una vendita vera e propria. Per gli aspetti burocratici viene richiesto, di solito, il "valore venale in comune commercio" che è un valore di riferimento magari molto diverso dal valore effettivo di mercato.
Per la individuazione e certificazione dello status di un terreno il Comune, a richiesta, rilascia il certificato di destinazione urbanistica (vedi sopra l'accenno al P.R.G.), che può essere per successione (senza bollo anche nella richiesta) o normale per tutti gli atti pubblici, notarili o meno, a cui va sempre allegato.
In genere i terreni intorno alle case fanno eccezione, in quanto considerati "urbani" quando sono di pertinenza alle varie unità immobiliari che compongono "il fabbricato".
tipologie di immobili e documentazione catastale
La necessità di definire diverse unità immobiliari in un fabbricato è data semplicemente dal fatto che due o più appartamenti, garages, magazzini, negozi, ecc. devono avere una rendita propria e quindi dei numeretti che li identificano singolarmente.
Per questo il Catasto ci mette a disposizione principalmente tre dati: il Foglio, la Particella e il Subalterno (abbreviato in "Sub."). Per i terreni in realtà basta il Foglio e la Particella, salvo rare eccezioni di terreni che fanno parte delle case rurali (quelle dei contadini veri…) , mentre per le u.i.u. (unità immobiliari urbane, cioè parti di fabbricati), occorre il Foglio, la Particella, e il Sub.
Per individuare bene, visure catastali alla mano, gli immobili di un fabbricato, dobbiamo partire dal "riepilogo" delle unità e questo è dato dall'Elaborato Planimetrico - praticamente una legenda, con i vari Sub. e le relative icone-miniature a cui si riferiscono. E' sicuramente indispensabile per individuare anche le aree comuni (utilizzabili da tutti) in un condominio.
Se non ricordo male l'Elaborato Planimetrico è stato istituito con il primo Condono Edilizio (Legge n. 47del 1985), quindi tanti fabbricati, accatastati prima e mai variati adeguatamente, è probabilissimo trovarli ancora senza questo prezioso strumento. In questo caso assumono ancora più importanza le planimetrie delle singole u.i.u. dove potremmo trovare riportate le aree di pertinenza esclusive (corti).
Il territorio catastale del Comune di Nerola è composto da Fogli individuabili nel Quadro di Unione.
I numeri dei Fogli, come quelli delle Particelle, vanno da nord a est e verso sud. Negli stralci di mappa ricavati dai Fogli possiamo capire il Nord dalla semplice lettura del numero di Particella. Quando la Particella è leggibile sappiamo che sopra, in alto, c'è il nord, sotto il sud, a sinistra l'ovest (dove tramonta il sole) e a destra l'est, dove il sole nasce.
Il nostro catasto attuale risale ai rilievi eseguiti nel 1933, prima c'era il cosiddetto "vecchio catasto" che fu realizzato all'unità d'Italia (1860) per sostituire quello gregoriano, cioè quello dello Stato Pontificio.
All'epoca nel resto d'Italia c'erano altri catasti come quello Napoletano, Toscano, Parmense ecc. dati dagli stati e granducati cui eravamo divisi....
Sotto si riporta il nostro Quadro di Unione e un'immagine "artistica" del catasto gregoriano riguardante la vicina Canneto di Fara Sabina.